違約入居者から受け取る割増賃貸料の消費税について

Y社は、ビル（事務所用）の貸付けを業としている。この度、契約条件に従わない入居者に対して退去を求めることとしました。通告した期限までに退去しないときには本来の賃貸料の３倍に相当する額を賃貸料として徴収することとしています。

この場合、その賃貸料について

➀　全額が課税対象となる

②　本来の賃貸料を超える部分の金額については、損害賠償金や違約金に近いものとして課税の対象外となる

という二つの考え方がありますが、どちらが正しいですか。